Aké sú výhody a riziká predaja/nájmu nehnuteľnosti bez realitky? (1. časť)
Dnešný trend rýchleho predaja alebo prenájmu cez sociálne siete je veľmi lákavý. Nie je to však oblasť jednoduchá. Napriek tomu si viacerí vlastníci povedia, že to zvládnu. Myšlienka ušetriť náklady za sprostredkovanie je totiž lákavá, a pre niektorých z finančných dôvodov aj nevyhnutná. Načo si však treba dávať pozor, alebo čo Vám vie realitka poskytnúť a vy to nedokážete sa dozviete už z nasledovných riadkov.
Spracovanie ponuky na uverejnenie na realitné portály
NAFOTENIE DO PONUKY:
Správne nafotiť nehnuteľnosť už dokážu naozaj aj majitelia nehnuteľnosti.
STANOVENIE CENY:
Správne stanoviť cenu by mali majitelia taktiež zvládnuť. V porovnaní s realitnou kanceláriou však musia prejsť desiatkami, či stovkami inzerátov, aby správne vyhodnotili cenu. Realitná kancelária má nástroje na správne stanovenie ceny podľa rôznych atribútov ako je napríklad lokalita, druh nehnuteľnosti, príslušenstvo, výmery a hlavne má prax v reálnom posúdení celkového stavu.
Myslíme tým, že novostavba je nehnuteľnosť ktorá má maximálne 5 rokov. Stavba postavená pred 12 rokmi už určite nie je novostavba. Na druhej strane majitelia nehnuteľnosti veľmi často nevidia chyby a nedostatky. To, že nesvieti žiarovka na schodisku alebo vodovod, ktorý kvapká už ani neriešia. Bývate v lokalite, kde nefunguje doprava a vy sa tam dostanete iba autom? Tak počítajte s tým, že to ovplyvní cenu. Všetky chyby, nevýhody ale aj prednosti nehnuteľnosti ovplyvňujú reálnu cenu a hlavne rozhodnutie záujemcov, či sa pre danú nehnuteľnosť rozhodnú.
OVERENIE PRÁVNEHO A SKUTKOVÉHO STAVU:
Pozrieť sa na LV už dokážete mnohí, ale chápete aj význam jeho jednotlivých častí? Viete čo je vecné bremeno, oprávnenie z vecného bremena, záložné právo, či nebodaj v poznámke informácia o prebiehajúcom súdnom konaní, či zákaze nakladania s majetkom? Čo to pre Vás znamená?
Pristavili ste si k domu nový vchod, ale nenahlásili ste to na stavebnom úrade. Je to čierna stavba. Príde na to až znalec kupujúcich, keď povie, že máte dať do poriadku skutkový a právny stav. Predaj nehnuteľnosti sa týmto predĺži aj o 3-4 mesiace podľa rýchlosti stavebného úradu. Radšej pomlčím o úrade, kde vlastníci čakajú na stavebné povolenie 15 mesiacov :(
Viete si skontrolovať zápis v geomapke? Sedí vám pôdorys so skutočnosťou? Máte zakreslené inžinierske siete, ak máte zriadené vecné bremeno? Posúdiť reálny stav dokáže dobrý realitný maklér, advokát, prípadne majiteľ, ktorý bol pri stavbe nehnuteľnosti zainteresovaný a hlavne sa v danej oblasti vyzná (zvyčajne stavebný inžinier). Myslite na to, že ak budete predávať nehnuteľnosť, musíte reálny stav odprezentovať klientovi. Nesmiete zatajiť žiadne vedomé chyby a vady nehnuteľnosti! Skutočnosť býva taká, že práve vlastníci nehnuteľnosti vedome zatajujú tieto dôležité informácie.
PROPAGÁCIA:
Majitelia kvôli vyšším nákladom nevykonávajú aktualizáciu, topovanie, či zvýraznenie inzercie. Taktiež nevyužívajú ani zverejnenie na viacerých realitných portáloch. Realitná kancelária má zvyčajne systém, ktorý zabezpečí export na viaceré realitné portály a využíva aj sociálne siete.
Majiteľ nemá databázu záujemcov, ktorí hľadajú možno práve tú vašu nehnuteľnosť.
Obhliadky a voľba klienta
OBHLIADKY:
Zatiaľ, čo majiteľ má zvyčajne málo času, realitka ten čas má. Je to totiž naša práca. Telefonátov a obhliadok pri atraktívnej nehnuteľnosti je naozaj dostatok nehovoriac o množstve realitných kancelárií, ktoré sa snažia nabrať Vašu nehnuteľnosť do ponuky. Skúsený maklér vie už v úvodnom telefonáte oddeliť skutočných záujemcov od realitných turistov. Pokiaľ to nedokáže identifikovať prvým telefonátom, určite vie posúdiť záujemcu počas obhliadky. Každý maklér má vopred vypracovanú schému otázok, ktoré vedome kladie tak, aby nenútene dostal odpovede na všetky potrebné otázky. Verte, forma výsluchu alebo vyplnenie dotazníka na počkanie naozaj nezaberá.
VOĽBA VHODNÉHO KLIENTA:
Voľba klienta nie je jednoduchou záležitosťou. Je to jedna z najdôležitejších častí procesu. Existuje mnoho situácií, ale iba skúsenosti realitných maklérov Vám pomôžu ich zvládnuť. Niekedy sa Vám prihlási viac záujemcov naraz. Ako sa rozhodnúť? Vziať prvého v poradí, toho „najsympatickejšieho“ klienta, alebo klienta s najvhodnejším financovaním napríklad s vlastnými financiami? Ak si vyberiete klienta s hotovosťou, neznamená to, že svoje peniaze uvidíte skôr. Zvyčajne si klient nechá peniaze vinkulovať v banke, alebo u notára a financie sa uvoľnia až po zápise do katastra.
Ďalšou možnosťou výberu z viacerých záujemcov je aukcia nehnuteľnosti a predaj za najvýhodnejšiu cenu. Postup aukcie zvládajú práve realitky. Priebeh aukcie by mal byť verejný pre všetkých záujemcov. Prihadzovanie cez uzatvorené obálky nie je transparentné a mohlo by dôjsť k napadnutiu procesu. Počas aukcie musia byť stanovené presné pravidlá. A čo robiť, ak aj aukciou vybraný záujemca nedokáže zabezpečiť financovanie alebo odstúpi od predaja?
Ak ide o prenájom nehnuteľnosti je dôležité preveriť platobnú schopnosť záujemcu. Alebo je potrebné preveriť, či sa jedná o problémového klienta. Viete si správne preveriť klienta? Realitná kancelária dokáže nielen preveriť klienta cez sociálne siete, ale aj cez registre neplatičov. Dokáže si od záujemcu vyžiadať výpis z bankového účtu alebo preukázanie výplatných pások. Urobíme maximum, aby sme predišli problémom pri voľbe nevhodných klientov. Pri prenájme nehnuteľnosti cudzincom vie maklér vysvetliť proces alebo ponúknuť iné druhy služieb, čím Vás odbremení od množstva otázok, či problémov.
Nepáči sa Vám niektorý klient? Viete ako ho taktne odmietnuť, aby ste neporušili antidiskriminačný zákon? Nie je nič horšie ako naštvaný klient, ktorému neviete správne argumentovať.
Pokračovanie ohľadne zazmluvnenia klienta a odovzdania nehnuteľnosti sa dozviete v druhej časti. Už čoskoro!
Autor: Mária Cillerová, RSc.
